万象新天楼盘，该项目是媒体报道的“高退房率”项目之一

    部分媒体称今年北京一些项目退房率超过30% 对此市建委、房地产经理人联盟等方面给予了不同说法———

    “京城热销楼盘背后惊现高退房率”；“北京一些在售项目的退房率超过30%”……近期，部分媒体关于今年以来北京楼市遭遇“高退房率”的报道成为了各界关注的焦点。而依据这些报道，有关人士还分析称，高退房率的背后可能潜藏着北京某些开发商通过“假按揭”来解决资金难题的现象。

    这些报道及分析的出现，引发了包括有关政府部门、相关研究机构和购房者在内的多方关注。

    那么，北京的“高退房率”究竟是否属实？又是否潜藏着开发商进行“假按揭”之事。对此，记者进行了调查。

    退房率究竟如何？ 部分楼盘退房率较高 但数据并非今年

    此前的相关报道称，北京市“部分在售楼盘退房率超过10%，有的甚至超过30%”。而市建委有关负责人对此表示，楼盘签约真实情况，可以登录北京市房地产交易管理网查询。据此，记者昨日登录了该网站以进行核实。

    记者在该网站看到，北京楼盘退房率的计算公式为：（认购退订总次数+网上签约退房次数）/该项目房屋总套数。而对于这一比例的计算时间则是累计的，即从一个项目的预售销售证核发开始，也就是说房子开始卖时退房率就开始计算，直到预售证上的房子都卖完。也正是如此，从数据上看，北京部分楼盘的退房率确实超过了10%，有的甚至超过了30%。比如预售许可证为（2008)39号的楼盘沸城，其退房率在该网站上显示为31.19%；预售证为（2007）412号的万象新天项目，其退房率为85.62%；美利山（2008）1号预售证的退房率为12.85%；沿海赛洛城（2007）303号预售证的退房率则为18.38%。

    但一个值得关注的事实是，这些楼盘退房率的计算是累计的，即数据为楼盘开始销售至今的一个“长线数据”。根据北京市房地产交易管理网显示的时间，上述“高退房率”的楼盘，真正发生在2009年的退房情况很少。如上文中退房率31.19%的沸城，其退房次数共92次，但仅有12次发生在2009年；万象新天85.62%的退房率，其131次退房没有一次发生在2009年，而且都是发生在2008年6月；沿海赛洛城18.38%的退房率，只有10次退房发生在2009年。只有美利山12.85%的退房率中，207次退房有150多次发生在今年。

    “说2009年北京部分楼盘出现高退房率，是不属实、不客观的。”昨天，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，“对此持怀疑态度的人，可以登录北京市房地产交易管理网查看，很容易能看到这些退房率是累计计算的，真正发生在2009年的退房很少。而且我负责地说，即便是这些累计的高退房率中，因换房而必须先办理退房的人占了70%以上。”

    对此，中原地产华北地区总经理也表示，有些楼盘显示出来的高退房率，除了累计计算的原因之外，还有一个技术层面的原因：买房人如果换房，必须分解成两个动作——先退后买，才能完成。“而很多购房人往往买了后又换房，这也是高退房率出现的原因。”

    是否潜藏假按揭？ 退房背后潜藏假按揭 这一说法较牵强

    陈云峰表示，“北京高退房率”的报道之所以受到关注，除了受众对北京楼市的情况不太了解外，更重要的是有些人对今年北京楼市出现的“小阳春”持怀疑态度，认为是开发商“造”出来的。“事实上，今年2月以来至今的热销是有数据证明的。5月份的销售数据也出来了，11500多套，虽然较4月出现了下降，但和2月和3月比，数据还是上升的。而且，2月至今的销售数据显示，北京的销售已经回到了2007年最旺的7月和8月的水平了。”

    作为中国房地产经理人联盟的秘书长，陈云峰还向记者强调，“包括我在内的中国房地产经理人联盟会员都认为，有人说开发商做‘假按揭’而导致出现高退房率、假按揭等现象，这个说法很牵强。事实上，我们都认为，用‘假按揭’来套取资金太过于冒险，也不值得冒险，因为如果退房，是要在北京市房地产交易管理网上显示出来的。政府、银行监管部门将因此很容易发现。”

    而对于上文楼盘的退房集中出现在2008年的情况，陈云峰表示，事实上，2008年很多退房者的出现恰恰反映了在房价下跌的艰难面前，开发商还是本着负责的态度给一些购房人退房了。对此，中原地产华北地区总经理李文杰也表示，“如果像有些人分析的那样，退房率高反映出北京某些开发商通过‘假按揭’解决资金难题，那么我们应该从过去很多假按揭楼盘案例中知道，这绝不是开发商一家能完成的，而必须是开发商和银行‘联手’才能做成‘假按揭’。”

   (编辑：林青)