一、三大泡沫之资产泡沫

　　20多年以来，中国经济模式一直都是以政府主导投资驱动为引擎的经济模式，在以投资、出口、消费三架马车的模型中，如今能主要关注的只有投资了，谈投资，主要的也就只有房地产经济了，所以，当下在中国谈资产价格，主要就是指房价。

　　北京近10年的房价变化：

　　深圳近10年的房价变化：

　　合肥近10年房价变化：

　　兰州近10年房价变化：

　　郑州数据较全，我们来看近15年郑州房价变化：

　　可以看出，在近几年，房价涨幅加快，这是中国资产价格的基本面。

　　来看均价在3万以上的区排行：

　　动则均价５万以上的小区比比皆是，已经成了全球最贵的区域。

　　中国房价TOP10城市和全球典型城市房价对比：

　　显然，如果你说中国的房价还不够高，我就无语了。对于中国房价的泡沫问题，已经根本不需要去争论，这已经是危害到了国计民生的问题，已经是全球公认的问题。

　　如果政府要去除资产泡沫，会发生什么负能量的事情？

　　1、去资产泡沫，直接说就是要降房价

　　2、降房价，则触动的是地方政府、开发商、购房者、银行四方的核心利益

　　3、房价降20%，首付20%的购房者则可能抛弃已购房产

　　4、房价降，土地价格就要降，地方政府的贷款、融资平台、地方债务怎么办？

　　5、房价降，对于买涨不买跌的中国大众来说，房地产市场会立即降温，开发商欠银行的钱怎么办？

　　6、房价跌，势必会引发债务产业链上的大面积债务违约，购房者不还贷、开发商还不上钱、地方政府卖不了地还不了钱，最终，银行坏账大面积产生。

　　7、中国特色的维权开始，购房者堵售楼部要求退房，处理不好就是群体事件。

　　8、这个问题，动摇的可就是国家稳定的根基。

　　如果政府要去除资产泡沫，会发生什么正能量的事情？

　　1、楼市降温，钱去哪里？会不会倒逼入实体经济？

　　2、如果政府能给企业家信心，一个中长期的信心，在中长周期内是坚决的去除资产泡沫，扶持实体经济的话，大量资金会转向实体经济。

　　3、只有民营经济的心转向了实体经济、只有钱流向了实体经济，中国的经济才有未来和希望，才能彻底解决当下的大多数经济问题。

　　4、理论上，这是最好的处理危机的方式。当然，阵痛是必须要有的，而且很痛，要为以前的不理性付出代价，这也是日本模式。地产经济不死，实体经济必然难活，因为在现在的中国，地产就是金融，金融就是地产，这个现状不改变，金融就起不到为实体经济服务的作用！

　　如果继续保资产，让资产泡沫继续，会发生什么？

　　1、对中国实体经济是致命摧毁，中国仅有的一点实体经济也会被摧毁。

　　2、对民众信心的严重伤害，虽然房价高涨不跌，但百姓也不是傻子，自然知道不合理，全国恐慌情绪会蔓延。

　　3、中国经济结构性调整的周期继续后延，中国经济进一步下滑。

　　4、像董潘所说，未来北京房价80万/平，这也是有可能的。

　　二、三大泡沫之货币泡沫

　　什么是M2、GDP、通货膨胀、CPI？

　　M0就是社会上的现金，M1就是M0+企业的活期存款，M2就是M1+全国的定期存款。

　　如果把国家比作一个超市，M2的增长也就是货币总量的增长，GDP的增长可以简单看作是整个超市内货物数量增长。货物的增长速度跟不上钱的增长速度，货少钱多，货就会涨价。货涨价的幅度就是CPI的涨幅。

　　M2是最能体现信贷情况、判断经济基本面的一个数据。

　　中国15年以来的M2变化：

　　我们的M2数据在过去15年膨胀了10倍！

　　中国与美国M2变化：

　　可以看出，美国M2数据在过去十多年是平稳上升，没有剧烈变化，但中国的M2自2008年开始加速上升，在2009年超过美国，并继续保持高昂的姿态在上升，截止2015年底，中国的M2数值已经是美国的1.813倍！

　　中国与美国M2同比增速比较：

　　如图，我们的M2扩张数据在过去10多年间，一直远超美国！

　　中国与世界四大经济体的M2与GDP数据比较：

　　可以看出，目前中国的货币可以出去买下整个美国和多半个欧盟，到2016年底，我们就可以买下整个美国和整个欧盟了，可笑不？

　　中国目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不变、人民币不贬值的话，不出10年，中国可以买下全世界！当然，这是理论上，你问问你自己，这可能吗？这背后的问题有多大？如果你是上帝，你会怎么想？怎么做？

　　所以，人民币贬值，已经是全球公认的事实，只是贬值速度、何时贬值的问题。

　　如果人民币直接大幅贬值，会发生什么负能量的事情？

　　1、国内的资金恐慌，争相跑出中国寻求安全的庇护所，中国外汇储备必将很快耗干，人民币贬值就变得不可遏制。

　　2、如果中国强行管制，违背的就是全球经济公约和一系列合作协议要求，人民币国际化的步伐直接停止，国际指责如何应对？

　　3、主权债务问题也会发生，主权评级也会下调，对中国在国际形象影响较大。

　　4、人民币贬值后，我们大量对外依存的进口商品（如大豆、石油、矿石、农产品、精密仪器、药品 等）将成本大大提升，势必加重国内人民负担，提高国内生活成本，造成输入性的通货膨胀！

　　5、人民币贬值，出国旅游、海外投资就降温了，影响的是企业或有钱人。

　　6、人民币贬值，外汇出逃时，通常政府都会加息来对冲，反过来，加息会加重危机中的国内经济，加重企业负担和债务负担，处理不当，也会引发连锁危机。

　　如果人民币直接大幅贬值，会发生什么正能量的事情？

　　1、人民币贬值影响最多的是有钱人，是老板，是外企，是外资，是热钱，这些人毕竟是少数。

　　2、基本上，老百姓不会闹事，因为，对于没有大多数没有存款的老百姓来说，只要房价不跌，抱着房子睡觉最安心，那怕人民币贬值80%呢，和百姓没啥关系。

　　3、对出口企业利好，可以改变近几年出口贸易一直不振的现状。

　　4、对国家和政府最好的是，基本上不会有群体事件发生。

　　如果保人民币，不贬值，会发生什么？

　　1、在全球公认的估值过高之下，大多数的钱会选择趁高位离开中国，要不出去购买资产，要不出去寻求安全。

　　2、在钱逐步离开中国之时，外汇耗干之时，人民币不想贬值也要贬值。

　　三、三大泡沫之债务泡沫

　　不容忽视的债务数据：

　　1、中国企业债务已经占到了GDP的1.9倍

　　2、地方政府债务已经占到了GDP的50%，达30多万亿

　　3、法兴银行在一份研报中称，中国银行业不良资产贷款率达15%左右

　　4、企业债务（包括国企）违约状况已经接连到来

　　如图，信贷在扩张，但增速在下降：

　　20年以来，我们一直得以生存的投资式经济发展模式，突然行不通了！突然走不动了！信贷在扩张，经济却没有增长，这是很可怕的事情，从去年的股灾、今年的房灾、以及中间发生的螺纹钢事件，以及未来可能发生的农产品动荡事件，都与此有关，因为，M2在扩张，钱太多，却无处可去，就流向可炒作的资源，所到之处，无不造成重大动荡和伤害。

　　深层次影响的就是整个中国企业界的投资信心：

　　我们看到，从2016年初开始，民间投资信心锐减，这是很可怕的事情，为什么不再投资？是对未来没有信心，或者说，是已经对政策没有信心，再严重一点，是对政府没有信心。

　　这个情绪的蔓延，很可怕，最终导致的就是大面积的债务违约，就是经济危机。

　　一张100元的钞票，我相信你，这就是100块钱，我不再相信你时，这就是一张废纸。

　　债务泡沫根本上还是资产泡沫的延伸：

　　1、过去10年以来的房价上涨，就是一直靠债务扩张来维持的，房价涨、地价涨、信贷扩张、债务扩大。

　　2、债务泡沫破裂会影响并刺破资产泡沫，资产泡沫破裂也会影响并刺破债务泡沫，两者是相互依存的骨肉兄弟。

　　3、而债务大面积违约，最终会导致，经济危机，会形成群体事件，这是国家和政府不愿意看到的。

　　四、为什么房价和汇率不可兼得？

　　如果想保房价？

　　就是让所有人都认为房价还要上涨，于是购房者继续买、开发商继续拿地，不管是因为恐慌还是因为期待，反正就是认为房价还要涨，怎么玩？

　　就只能靠继续信贷扩张、继续增加M2投放、给开发商和地方政府继续加杠杆、继续借新还旧维持房价上涨，钱越来越多，钱继续往房地产市场上涌，泡沫继续拱，大家争相购买，房价自然就降不下来，地价也是一路涨，资产价格一路升，如同你在2016年上半年看到的一样。

　　在此情况之下，国内实体经济肯定是继续下滑，消费也是不振的，国内的钱会越来越多，M2余额越来越大，远超世界平均水平，越来越多的人对未来充满恐慌，人民币预期估值肯定就会再被下调，加重人民币贬值压力。

　　如果想保汇率？

　　想保汇率，就要遏制资金外流，如何不让资金外流？就是让钱自己知道，出不出去差别不大，比如国内资产已经贬值了，钱出去还不如在中国呢，反正国内资产已经贬值这么低了，出去再回来也赚不到钱，还不如在国内呆着看那个企业顶不住资产贬值带来的压力要破产，抄底收购优质资产更重要，其实就是要增加钱呆在国内的预期，减小钱出去之后的预期。

　　钱不再外流了，汇率自然也就保住了。

　　所以，保房价、保汇率是两条不一样的经济思路，不可兼得，不可同行！政府只能选择一条路去走！

　　五、政府会怎么做？

　　政府会怎么做，也就是选择东京泡沫破裂模式还是莫斯科泡沫破裂模式的区别。

　　1.日本模式：刺破资产泡沫

　　日本房地产也是在1985-1990经历了疯狂的泡沫式增长，最终，日本选择的是去除资产泡沫的解决方式，日本房价下降50%，但日元和美元汇率变化不大，最终，也教育了整个日本，从此20多年，日本房价再也没有起来过，所有的企业都在乖乖的从事着以前的实体制造业。

　　当然，那次经济危机也给日本经济造成了重伤，房价下跌下的债务危机全面爆发，购房者跳楼、开发商破产、企业破产、银行破产。那些在高位接盘的购房者不得不面对现实，用余生来偿还高额的房贷。

　　而，很多日本企业，又不得不出售很多的国外资产，回国救灾。

　　好的是，伤害了日本人民，也最终挽救了日本经济。

　　2.莫斯科模式：保资产、弃汇率

　　缘于乌克兰事件，2014年，世界原油价格开始暴跌，从年初的100美元跌至年底的53美元，以美国为首的西方国家集团对俄罗斯实施了一系列经济制裁，并且不断加码，严重干扰了俄罗斯的金融形势乃至实体经济的发展，不仅中断了俄罗斯在西方的融资通道，而且还促使俄罗斯国内资本(包括外来投资和境内资本)大量外逃，外汇需求猛增，卢布遭遇集中抛售。

　　2014年上半年1美元还可以兑换35卢布，到12月中旬的时候不但腰斩过半，还曾下探1美元兑换80卢布的历史低位，贬值幅度超过50%。2014年12月15日卢布曾一夜暴跌13%，创近16年来最大单日跌幅。

　　为应对外汇锐减，数次加息后，基准利率从5.5%提高到17%，提高幅度高达惊人的209%。如此频繁地调整基准利率，并且提高幅度如此之大，利率绝对值如此之高，均为同期世界各经济体所罕见，也是俄罗斯本国自1998年金融危机以来的第一次。

　　货币贬值通常与通货膨胀伴随而行。据俄官方公布的数据，俄罗斯2015年1月通胀率达到15%，创7年新高。2015年俄罗斯食品价格涨幅达14.3%，通胀率达12.9%，在全球主要经济体中居第三位。

　　卢布贬值》加息》国内严重通胀，这是俄罗斯经济危机的发展轨迹，而在莫斯科，以卢布计价的房价，没有跌。

　　3.中国会怎么选择？

　　1、国家稳定是最大的根本，所以，从理性上分析，因为80%以上的人除了房子就没有存款，也没有什么国际视野和全球视野，只要房子不贬值，搂着房价就不闹事，管你人民币在国际上贬不贬呢，关我毛事？而我也不买进口东西也不出国旅游，贬就贬呗，于我何干？而维护社会稳定是最大的原则，所以，会选择国内保资产不贬值，在国际上牺牲人民币，让人民币贬值。

　　2、这是我们的判断，但让人民币贬值牺牲的是金字塔上层精英阶会的利益，而目前的绝大多数权力又还在他们手上，他们会愿意选择牺牲自己利益吗？这是一个利益博弈的过程。

　　3、但，在大是大非面前，我想，大势不可违。中国要选择的，俄罗斯模式是大概率事件。

　　4、在保资产价格、弃汇率的大趋势面前，人民币国内贬值也是大概率事件，未来北京房价涨到15万/平以上也是大概率事件，未来郑州涨到1.5-2万/平以上也是大概率事件，我知道很多人不愿意听到这句话，也不愿意看到这样的情况，其实我也一样，但这就是现实，不得不面对的现实。

　　5、在弃外汇的政策前提之下，不会走目前这样温水煮青蛙的慢跌模式，这样会增加恐慌情绪、加速资金外流，让问题累积加重，政府可能会选择快速贬值、然后企稳的模式，比如：在某一天突然政策性贬值10-20%，然后通过媒体、政策集中释放信息，告诉大家：贬值到位了，都不用跑了，跑也没啥意思了，目前的中国更安全。

　　六、我们该怎么办？

　　如果，我们的预判准确，我们该怎么应对？建议如下：

　　1、在海外有账户的，可以把部分存款兑换成美元汇到海外，这是最佳的选择，只要到了海外就是自由了，然后想买房、买土地就随便了，但首先是要汇出去，而且要快。而且时间已经不多了，管制会越来越严格。以后待事态稳定，再汇回来也不晚。

　　2、在海外没有账户的，也可以考虑在国内兑换一部分美金，但也不建议买太多，因为只能是持有，不能增值，也不能作别的投资。换成现金放家里也不是个事儿，把美元存在银行也还会受到管制，不让你用你也没办法。

　　3、可以考虑在国内购买人民币黄金资产，比如人民币黄金ETF等，记得，一定是人民币黄金，当人民币贬值时，人民币黄金一定会涨，但现在人民币黄金已经在涨的路上了，最好的入场时机（2015年下半年）已经过去了，但为时还不算太晚。

　　4、不懂外汇、也不懂黄金的，建议在核心城市、成熟区域购买房子，不要去购买郊区房，但这一条只能算是中下策吧，虽然我们判断房价不会跌，核心城市房价还要继续涨，政府会在国内保资产，在国际上牺牲人民币，但毕竟政府也不是万能的，如果到时控制不好，国内恐慌时，也不好说，但整体上，这是相对安全靠谱的。

　　5、没有了。

　　适当的核心城市成熟区域房产持有+适当的人民币黄金持有+适当的家庭资产海外储备=是当下最佳的对冲选择！

　　考虑到国内高通涨的预期，在个人能力范围之内，能贷款就贷款，然后配置成上述资产。

　　记住要多元化配置，不要把资产都放一个蓝子里！

　　关于作者

　　李国豪，米宅创始人，从创立《郑州楼市》起研究房地产和中国经济，创办《米宅》《米筐》研究全球经济和全球房地产，是房地产和宏观经济方面的资深研究和实战派。

　　（编辑：纪晨辰）