作者：张小平

    股市多风浪，富豪排行榜上也充满着跌宕起伏。在房地产泡沫论盛行的今天，潘石屹是一直独领风骚，还是昙花一现，现在还是一个未知数……

    潘石屹股市显形记

    2007年10月8日。一副黑镜框的“中国潘”和一头挑染黄发的“美国张”，历经12年时间激烈的磨合与碰撞，最终在香港联合交易所里绽放出璀璨的财富之花。

    当天上午9时30分，SOHO中国（香港交易所代码：410）在香港联合交易所主板正式挂牌交易。上市首日以10.10港元开盘，收盘报9.55港元，较8.30港元的发行价上涨了15.06％。以当日收盘价计算，SOHO中国总市值已经达到了477亿港元。潘石屹和张欣夫妇是SOHO中国的实际控制人，两人（以张欣名义持有）通过Capevale（Cayman）间接持有SOHO中国33.241亿股，占总股本的66.48％。以此计算，潘石屹、张欣夫妇的身价一飞冲天至350亿港元，成为中国最富有的夫妻。

    也就是在那一天，《2007年福布斯中国富豪榜》如影随形而来。根据这家全球权威的财经杂志发布的数据显示：2006年，潘石屹、张欣夫妇在排行榜上列第235位，拥有个人财富12.50亿元人民币，而短短的一年后，他们已经跃升至第7位，拥有个人财富高达30.8亿美元。股市以其魔术般的手段，让这对夫妇从众多富豪中脱颖而出，摇身一变成为数百亿身价的巨富。

    12年艰辛创业[NextPage]

    一个男人和一个女人，用12年的时间来做夫妻，是件很难的事情；这12年当中，两人不但晚上要搭伙过日子，白天更要合伙去做生意，这真是件难上加难的事情；而用短短的12年时间，夫妻俩摇身变为百亿富豪，那简直是难于上青天的事情。但现龄43岁的潘石屹和42岁的张欣却把这些难事一一踩在了脚下。

    1994年4月，刚从海南的房地产泡沫中“胜利大逃亡”来到北京发展的潘石屹，经过冯仑的介绍认识了在华尔街高盛银行工作的张欣。“土鳖”与“海龟”的爱情在半年时间内迅速开花结果，两人于当年10月举行了婚礼。新人需要新面貌。1995年9月，潘石屹在妻子鼓舞下离开万通，一起创办了红石实业。

    在一位当年的创业伙伴眼里，这对夫妻俩的一幕给他留下了深刻的印记：“开始时张欣还没有从她任职的单位辞职，仍在国贸中心三十几层的办公楼内上班。有时我和潘石屹去找张欣，三个人常常站在临窗的办公室里，潘石屹兴奋地指着远处建外SOHO和现代城的两块地说，这就是我们的地盘啊！我们听了热血沸腾，有干一番大事业的强烈冲动。”

    婚后一段时期，两人的创业生活并不是那么默契，而是充满了分歧与争执，甚至一度非常激烈。比如在开始推广“SOHO”概念时，国内对这一概念并不接受，甚至头几年都伴随着很激烈的批判声。其实当时老潘对这一概念也并不完全接受，他坚持认为，房地产就是要盖好房子，把它卖出去，概念再好，房子卖不出去，变不了现，都白搭；而张欣坚持的观点是，国内房地产的开发太滥，没有章法，乱造房子，迟早会成为泡沫，要在未来立于不败，必须了解国际最新潮流，并且领先一步。

    虽然争吵一度非常激烈，但经过几年的磨合，这对“夫妻档”合作得日益默契，就连张欣的名字后来都改成了潘张欣。两人逐渐形成了“张欣造房子，潘石屹卖房子”的合作模式，公司所有与国外的关系、商业决定以外的事情，像建筑设计工程管理等由张欣来做；而谈判、销售、政府关系和所有与钱有关的事情都是潘石屹来负责。潘石屹曾打过一个非常形象的比喻：“就像以前耍猴卖艺的，我是先出来敲锣的，然后张欣出来耍猴，最后再出来拿帽子收钱的又是我。”正因为这番旗鼓相当的合作，随后开创出了SOHO中国的大局面。

    赶上一个好时机

    在上市之前的9天时间内，潘石屹、张欣夫妇走完了香港、新加坡、伦敦、法兰克福、迪拜、纽约、波士顿和旧金山8个城市，进行了繁忙的路演。

    辛苦换来了回报。在香港，SOHO中国上市得到了诸多大财团的支持，机构投资者共认购了此次SOHO中国全球发售股份数的18.2％，占全部已发行股本的5.6％。其中，嘉里集团主席郭鹤年认购6亿港元，九龙仓主席吴光正认购6亿港元，渣打集团、中银投资、新加坡政府投资机构GIC、中信泰富、华人置业主席刘銮雄各认购2.28亿港元。嘉里建设和九龙仓均为香港商业地产巨头级企业。潘石屹称，一些香港发展商希望将来与SOHO中国合作。

    在定价方面，潘石屹并未“利欲熏心”，主动放弃了中途“加价至8.8港元”的机会，最终定价为8.3港元，位于指导价格区间（6.30～8.30港元）的高端。

    作为2007年在港上市的明星地产股，SOHO中国此次集资128.6亿港元，与当年上半年缔造了内地新首富的碧桂园旗鼓相当。SOHO中国开盘报10.1港元，较招股价8.3港元涨21.69％，午后虽随大市走低有所回落，但仍收报于9.55港元，较招股价高出15.06％，是当天香港市场成交金额第三大的股份。该公司目前总股本为50亿股（不包括超额配售权行使所发股份），以当天收盘价9.55港元计算，公司总市值为477.5亿港元。[NextPage]

    SOHO中国此次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99％。扣除发行费用和其他应付开支，共募集资金98.63亿港元，如果全面行使超额配股权，还可以再额外发售原发售股份的15％。

    潘石屹称，股市所筹集的资金将主要用于SOHO未来收购北京前门地区11块地块，还将为开发长城脚下的公社项目、建设光华路SOHO、三里屯SOHO项目提供资金及偿还债务。

    据业内人士称，SOHO中国土地储备重质量不重数量，以名牌地产主攻商业，从而获得投资者青睐。据当时的SOHO中国招股书披露，该公司2007年盈利将超过16亿元。

    但也有分析人士认为，从基本面看，SOHO中国的估值过高。以首次公开募股价8.30港元计算，其资产净值约为171亿港元，合每股3.33港元，估值较资产净值存在大幅溢价，因此建议投资者等待观察更多记录数据。

    据称，SOHO中国的土地储备不足200万平方米，而碧桂园（2007.HK）的市值为2156亿港元，土地储备有5740万平方米。即使假设SOHO中国土地储备的价值是碧桂园的4倍（因为前者的土地储备主要用于商业地产项目，而后者主要用于住宅项目），该股估值仍然非常高。

    从1992年万科上市，一直到2003年前，只有合生等极少数房地产企业挂牌上市。从2003年前后开始，尤其是近几年，情况发生了翻天覆地的变化。广州富力地产、世茂地产纷纷上市。2007年4月，继碧桂园、SOHO中国成功上市后，中远地产、华远地产、方恒地产等众多开发商都传出计划上市的消息。

    国泰君安（香港）地产行业分析师DENNISYAO分析，“当年富力赴港IPO（首次公开募股），融资不过区区20多亿元，富力的土地储备显然在SOHO中国之上，但那只能说IPO生不逢时。SOHO中国的上市刚刚赶上了一个好时机，潘石屹赶上内地地产的牛市，还赶上了各路资本云集港股的好时机。撤离A股的QFII、QDII，还有港股直通车，等等。”据悉，2007年以来内地地产股赴港上市备受追捧，已形成了一个示范效应。

    再次上演“鸡蛋换粮票”

    钱多壮胆。手里攥着还冒热气的148亿港元，潘石屹开始四处出击，寻找自己的“猎物”。

    2007年11月6日，潘石屹和任志强两个房地产大腕的手又紧紧握在了一起——刚刚上市的SOHO中国以约24亿元的总代价购入原北京民源大厦项目和“燕莎圈”高档住宅项目，这两个北京CBD核心区物业将摇身变为光华路SOHO2和SOHO北京公馆。这两个项目的原东家便是北京华远地产股份有限公司及其附属公司。SOHO中国董事长潘石屹用手里的“进口鸡蛋”（资金）换来了华远董事长任志强手里的“粮票”（即项目）。早在2004年3月，两人就曾上演过“鸡蛋换粮票”的商业游戏——华远将尚都项目的二、三期转让给SOHO中国，华远利用回笼的资金策划其他重大收购；而潘石屹则避开招拍会环节拿到更多的项目资源。

    据SOHO中国公告，光华路SOHO2坐落在SOHO中国现开发物业光华路SOHO对面，总建筑面积18万平方米。光华路SOHO2项目原名民源大厦，曾一度是北京著名的“半拉子”工程。目前，项目持有方为野力房地产开发有限公司（野力公司），出资人为华远持股99％，华远附属公司尚城持股1％。此次，SOHO中国将收购100％的野力公司股权，总代价约10.29亿元，先由北京国际信托以受托人身份买入55％股权，计6.95亿元。等SOHO中国成立新投资公司后，再将55％股权转给投资公司。2009年1月10日前，买方向华远支付剩余45％股权转让款约3.34亿元。[NextPage]

    另一个收购项目SOHO北京公馆的开发商为北京千禧房地产开发有限公司，目前股权比例为华远占48.96％，华远附属公司首旅公司持股51.04％。项目为建筑面积6.63万平方米的豪华住宅建筑，建成后包括220个高档公寓单元，预售时间为2008年初。SOHO中国收购该项目的总代价约14.17亿元。付款方式类似光华路SOHO2，以信托方式先行收购部分股权，再由新成立的投资公司受让并继续收购剩余股份。

    而对于SOHO中国此次精心布置的分批次收购流程，分析人士指出，SOHO中国此举有助于将收购资金分批次划出，以解一次性支付的压力。另外也给原项目公司理顺股权关系提供了时间。

    潘石屹的软肋

    潘石屹最大的软肋是什么？自然是公司稀少的土地储备量。

    与其他房地产上市公司的土地储备量相比较，SOHO中国堪称“囊中羞涩”。根据这些上市公司中期业绩报告显示，截至2007年7月31日，保利地产的土地储备增加到1007万平方米，万科则超过2000万平方米，而另一地产巨头碧桂园的土地储备更是达到惊人的4500万平方米，成为全国土地储备最多的地产公司。

    但潘石屹最大的优点，就是善于把短小变成精悍。与碧桂园主要集中于住宅房地产开发不同，SOHO中国定位于成为行业领先的商用物业发展商，与香港大型物业发展商太古（0019.HK）有些类似。上市前后，SOHO中国已在北京CBD核心地带共计开发面积超过155万平米的项目，已经完成和正在建设的项目包括：“SOHO现代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光华路SOHO”；同时，SOHO中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫的建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌凯宾斯基”等。正在开发的三里屯SOHO位居北京市中心著名的三里屯酒吧街南侧，建筑面积47万平方米，是其在当时开发金额最大的综合项目。

    潘石屹有一种“咬定青山不放松”的韧劲。SOHO中国的业务极为倚重北京市场，该公司目前除博鳌凯宾斯基外，所有其他现有项目及已完工和接近完工的项目，均位于北京及周边地区。SOHO此次上市所集资金也均投资于北京的项目。据招股书披露，募集资金中的21.63亿港元用于收购北京天街（天安门南（前门）项目的项目公司）的权益，并为项目提供资金；7.72亿港元用于三里屯SOHO项目；44.76亿港元用于未来项目及收购，预计将为天安门南（前门）项目内11块地块提供资金。

    潘石屹宣称，过去3年政府集中调控影响民生的住宅物业，并非针对商业物业，公司因此不会受到宏调政策的影响。公司未来仍以商业项目为主，大部分项目均会出售套现，相信不会受房产宏调以及楼市调整的打击。潘石屹指出，内地楼市的风险不外乎两种：一是市场需求风险，二是政策风险。对于SOHO中国这种商业物业发展商来说，市场风险不大，因北京商业房产市场是内地风险最低的，未来几年商业楼市仍会上升，未来2～3年将继续集中在北京发展；至于政策风险同样不大，过去3年政府集中调控影响民生的住宅物业，并非针对商业物业，预期未来2～3年也不会有太多调控。潘石屹的信心来自于公司持续增长的利润。据透露，SOHO中国2007年预测综合利润不少于16.24亿元人民币，比2006年3.4亿元增长超过337％。

    股市多风浪，富豪排行榜上也充满着跌宕起伏。在房地产泡沫论盛行的今天，潘石屹是一直独领风骚，还是昙花一现？现在还是一个未知数。

    （编辑：李明达）